Immobilienbesichtigung Sharjah: Käufer-Checkliste

01 Orientierung

Das Wichtigste auf einen Blick

Eine gute Besichtigung betrachtet Projekt, konkrete Einheit, Dokumente und Gesamtkosten gemeinsam. Wenn Sie zunächst den Kaufprozess im Überblick verstehen möchten, lesen Sie unseren Ratgeber Immobilie in Sharjah kaufen.

• Mikrolage und tatsächliche Erreichbarkeit: heutige Zufahrt statt geplanter Verbindung prüfen.
• Projekt- und Baufortschritt: Phase, aktueller Status und vertraglicher Übergabetermin unterscheiden.
• Konkrete Einheit statt Projektmarketing: Einheitennummer, Gebäude, Etage und Plot festhalten.
• Grundriss und nutzbare Fläche: Innenfläche, Balkon, Terrasse und Grundstück getrennt ausweisen lassen.
• Etage, Ausrichtung und Wasserblick: aus welchem Raum und in welche Richtung genau prüfen.
• Lärm und laufende Bauarbeiten: heutigen Zustand und künftige Bauphasen berücksichtigen.
• Vorhandene und geplante Infrastruktur konsequent getrennt bewerten.
• Kaufnebenkosten, Service Charges und Versorgung vollständig aufschlüsseln lassen.
• Mündliche Aussagen durch aktuelle Unterlagen und schriftliche Bestätigungen absichern.
• Fotos, Videos, Datum, Gesprächspartner und offene Fragen dokumentieren.

02 Orientierung

Vor der Besichtigung: Unterlagen anfordern

Die wichtigste Vorbereitung findet am Schreibtisch statt. Fordern Sie die Unterlagen möglichst vor dem Termin an und prüfen Sie, ob alle Dokumente dieselbe Einheit betreffen.

Sharjah Law No. 2 of 2022 und die darauf beruhende Entscheidung des Sharjah Executive Council erweiterten die Eigentumsmöglichkeiten für alle Nationalitäten in genehmigten Immobilienentwicklungsgebieten und -projekten. Welche Eigentumsform und Eintragung für Ihre konkrete Einheit gilt, sollten Sie schriftlich bestätigen und unabhängig rechtlich prüfen lassen.

Eine allgemeine Projektbroschüre bestätigt keine konkrete Einheit. Sie zeigt das Projekt als Ganzes, nicht Aussicht, Etage oder Ausstattung Ihrer Wohnung.

03 Orientierung

Lage und Umgebung vor Ort prüfen

Ajmal Makan City – weiterhin vielfach als Sharjah Waterfront City bezeichnet – liegt im Gebiet Al Hamriyah. Nach Entwicklerangaben, über die Khaleej Times am 17. März 2025 berichtete, umfasst der Masterplan rund 60 Millionen Quadratfuß und mehrere Projekte sowie Bauphasen. Mehr Kontext bieten unsere Seiten Ajmal Makan City und Sharjah Waterfront City.

Fahrzeitangaben sind immer verkehrsabhängige Richtwerte. Prüfen Sie reale Pendelzeiten möglichst zur geplanten Uhrzeit mit einer Kartenanwendung oder durch eine Probefahrt.

• Welche Straße wird heute als tatsächliche Zufahrt genutzt, und gibt es provisorische Abschnitte?
• Wie weit ist es vom Eingang des Masterplans bis zur konkreten Einheit?
• Wo befinden sich heute geöffnete Supermärkte, Schulen, Ärzte und Apotheken?
• Wie funktionieren die Wege nach Ajman, Umm Al Quwain, Sharjah-Stadt und Dubai im Alltag?
• Welche Nachbarflächen sind Baustellen oder noch unbebaut, und was ist dort geplant?
• Wie wirkt die Geräuschkulisse morgens, nachmittags und am Abend?
• Welche Gehwege, Beleuchtung, Grün- und Gemeinschaftsflächen sind bereits fertig und zugänglich?

04 Orientierung

Fertiggestellt, im Bau oder geplant unterscheiden

In einem Masterplan, der über Jahre in Phasen entsteht, existieren verschiedene Entwicklungsstände nebeneinander. Nur heute nutzbare Einrichtungen sollten voll in Ihre aktuelle Wohn- und Investitionsentscheidung einfließen.

Laut den genannten Entwicklerangaben sind unter anderem Marina, Einkaufsangebote, Schulen und Freizeiteinrichtungen vorgesehen. Solange sie nicht eröffnet sind, dürfen Sie diese Planungen nicht wie vorhandene Infrastruktur bewerten. Fragen Sie konkret: Ist das heute nutzbar, im Bau oder geplant – und wo ist dies schriftlich festgehalten?

Achten Sie darauf, ob Bilder als Originalaufnahme oder als Visualisierung gekennzeichnet sind.

05 Orientierung

Die konkrete Wohnung prüfen

Wenn Sie eine Wohnung in Sharjah kaufen möchten, zählt die einzelne Einheit – nicht das schönste Apartment im Gebäude. Messen Sie zwei oder drei Raummaße nach und vergleichen Sie diese mit dem Grundriss. Klären Sie außerdem, ob die angegebene Fläche Balkone, Terrassen und Wandanteile einschließt.

• Etage und Lage: Eck- oder Mittellage sowie Nähe zu Aufzug und Treppenhaus
• Aussicht: Blick aus Wohnzimmer und Schlafzimmern getrennt beurteilen
• Balkon: Tiefe, Verschattung und tatsächliche Möblierbarkeit
• Belichtung: Himmelsrichtung und starke Nachmittagssonne als Faktor für Komfort und Kühlbedarf
• Nachbarblicke: Abstand und Sichtbeziehungen zu gegenüberliegenden Gebäuden
• Aufzüge und Wege: Anzahl, Warteweg und Entfernung zur Wohnung
• Stellplatz: eindeutige Zuordnung und Entfernung zum Aufzug
• Müll-, Technik- und Servicebereiche: Position im Verhältnis zur Einheit
• Möblierbarkeit: sinnvolle Stellflächen für Bett, Sofa und Esstisch; siehe [Grundrisse vergleichen](/ratgeber/grundrisse-vergleichen)
• Stauraum, Küche und Bäder: Schränke, Geräte, Materialien und Belüftung
• Geräusche: Straße, Pool, Spielplatz und Gemeinschaftsflächen

06 Orientierung

Townhouse oder Villa prüfen

Bei Townhouses und Villen kommen Grundstück, Außenflächen, Privatsphäre und eigener Instandhaltungsaufwand hinzu. Einen grundsätzlichen Vergleich finden Sie im Ratgeber Apartment, Townhouse oder Villa.

• Plot-Nummer, Grundstücksfläche und Lage innerhalb der Reihe bestätigen
• Größe, Sonnenverlauf und Verschattung von Garten und Terrasse prüfen
• Seitlichen und rückwärtigen Abstand zu Nachbarhäusern beurteilen
• Einblicke von Straße, Nachbarn und öffentlichen Wegen bewerten
• Anzahl, Überdachung und Wendemöglichkeit der Stellplätze prüfen
• Position von Klimageräten, Pumpen und möglichen Trafostationen erfassen
• Strand- oder Lagunenzugang als direkt, gemeinschaftlich oder öffentlich klären
• Private und gemeinschaftliche Außenflächen eindeutig trennen
• Pflegeaufwand für Garten, Pool und Fassade realistisch kalkulieren
• Service Charges für Gemeinschaftsflächen auch bei Villen erfragen

07 Orientierung

Wasserblick und Strandzugang richtig bewerten

Wasserblick prüfen heißt, die Aussicht der konkreten Einheit mit Etage, Himmelsrichtung, vorgelagerter Bebauung und künftigen Bauphasen abzugleichen. Ein heute freier Blick kann durch ein späteres Baufeld eingeschränkt werden. Mehr dazu lesen Sie unter Wasserblick richtig prüfen.

Innerhalb von Ajmal Makan City werden Sun Island und Al Thuraya Island als eigenständige Inselprojekte geführt; The View Island ist der offizielle Projektname eines weiteren Teilprojekts. Ob eine Einheit tatsächlich Insel-, Meer- oder Lagunencharakter sowie Strandzugang besitzt, muss individuell bestätigt werden.

08 Orientierung

Besichtigung einer Off-Plan-Immobilie

Bei einer Off-Plan-Immobilie existiert die spätere Einheit beim Kauf noch nicht oder ist nicht zugänglich. Die Prüfung verlagert sich deshalb auf Grundstück, Musterwohnung, Pläne, Ausstattungsbeschreibung, Projektunterlagen und Vertrag. Grundlagen finden Sie unter Off-Plan-Kauf in Sharjah.

Eine Musterwohnung ist kein verbindlicher Ausstattungsstandard. Maßgeblich ist, was in Kaufvertrag und Leistungsbeschreibung vereinbart ist.

• Grundstück und Mikrolage des konkreten Gebäudes oder der Villa lokalisieren
• In der Musterwohnung Dekoration und kostenpflichtige Upgrades vom Standard trennen
• Material- und Ausstattungsliste mit dem gezeigten Standard vergleichen
• Datierte Baufortschrittsberichte und möglichst aktuelle Fotos anfordern
• Fertiggestellte Projekte oder Phasen des Entwicklers besichtigen
• Prüfen, ob Raten an Baufortschritt oder feste Termine gekoppelt sind
• Zahlungsempfänger und gegebenenfalls projektbezogenes Treuhandkonto ausschließlich über offizielle Vertragsunterlagen bestätigen
• Vertraglichen Übergabetermin einschließlich Toleranzfristen lesen
• Regelungen zu Änderungen, Abweichungen und Verzögerungen prüfen

09 Orientierung

Virtuelle Besichtigung aus Deutschland

Eine virtuelle Besichtigung kann eine gute Entscheidungsgrundlage sein, wenn sie live und strukturiert abläuft. Sie ersetzt jedoch keine technische Abnahme. Bei höheren Investitionen kann ein unabhängiger Prüfer vor Ort sinnvoll sein.

• Live-Video statt ausschließlich geschnittenem Verkaufsvideo vereinbaren
• Den vollständigen Weg von der Zufahrt über Lobby und Aufzug bis zur Einheit zeigen lassen
• Kamera an jedem wichtigen Fenster ruhig halten und Blickrichtung benennen
• Geräuschkulisse bei geöffnetem und geschlossenem Fenster aufnehmen
• Flure, Aufzüge, Stellplatz, Nebenräume und Gemeinschaftsflächen einbeziehen
• Lageplan und Grundriss parallel verwenden, um Räume und Blickrichtungen zuzuordnen
• Aufnahmedatum dokumentieren und offene Punkte anschließend schriftlich bestätigen lassen

010 Orientierung

Fotos und Informationen dokumentieren

Eine vollständige Dokumentation hilft, Angebote später sachlich zu vergleichen. Holen Sie vor Foto- oder Videoaufnahmen gegebenenfalls die Zustimmung der zuständigen Person ein – besonders in bewohnten Gebäuden, bei Personen im Bild und auf Baustellen.

• Gebäude, Eingang und Weg zur Einheit
• Einheitennummer, Lage im Gebäude oder Plot-Nummer
• Aussicht aus allen wichtigen Räumen
• Balkon, Terrasse, Garten und Stellplatz
• Pool, Fitnessbereich, Grünflächen und weitere Gemeinschaftsbereiche
• Angrenzende Baustellen und unbebaute Flächen
• Sichtbare Mängel oder Abweichungen
• Relevante Pläne und Unterlagen als Datei oder Foto
• Namen der Gesprächspartner, Datum und offene Fragen

011 Orientierung

Kostenfragen während der Besichtigung

Ein Immobilienkauf in Sharjah umfasst mehr als den Kaufpreis. Pauschale Gebühren oder Monatskosten aus dem Internet sind keine Garantie. Fordern Sie alle aktuellen Beträge für die konkrete Einheit schriftlich an.

• Kaufpreis der konkreten Einheit mit Datum
• Registrierungs- und Verwaltungsgebühren
• Maklerprovision, sofern sie anfällt
• Service Charges für Verwaltung und Gemeinschaftsflächen
• Kühlung, Strom und Wasser sowie mögliche separate District-Cooling-Gebühren
• Stellplatzkosten und laufende Instandhaltung
• Kosten oder Nutzungsregeln der Gemeinschaftseinrichtungen
• Zahlungsplan und Höhe der Schlusszahlung bei Übergabe

012 Orientierung

Nach der Besichtigung Angebote vergleichen

Vergleichen Sie Einheiten immer mit denselben Kriterien. Die Spalte für den schriftlichen Nachweis ist besonders wichtig: Ein Vorteil ohne Beleg bleibt eine Annahme und ist keine belastbare Tatsache.

013 Orientierung

Warnsignale erkennen

Ein Warnsignal bedeutet nicht automatisch, dass ein Angebot unseriös ist. Es bedeutet, dass Sie vor einer Entscheidung zusätzliche Klarheit und einen belastbaren Nachweis brauchen.

• Unklare oder wechselnde Einheitenbezeichnung
• Zeitdruck vor einer Reservierung oder angeblich nur heute gültige Konditionen
• Widersprüchliche Preise in Gespräch, Preisliste und Angebot
• Zahlungsaufforderung ohne eindeutig bestätigten vertraglichen Empfänger
• Fehlender oder veralteter Lageplan
• Allgemeines Rendering statt konkreter Aussicht der Einheit
• Keine schriftliche Aufstellung aller einmaligen und laufenden Kosten
• Mündliche Zusagen, die nicht in Vertrag oder Anlagen erscheinen
• Unklare Eigentumsform oder nicht nachvollziehbarer Bau- und Übergabestatus

014 Orientierung

Fazit und nächster Schritt

Eine gute Immobilienbesichtigung in Sharjah betrachtet vier Ebenen gemeinsam: den tatsächlichen Baustand des Projekts, die konkrete Einheit mit Etage, Aussicht und Grundriss, die Dokumente, die Zusagen verbindlich machen, und die Gesamtkosten einschließlich laufender Gebühren.

Wer konsequent zwischen fertiggestellt, im Bau und geplant unterscheidet, trifft seine Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage. HFO unterstützt Sie bei der Prüfung einer konkreten Einheit in Ajmal Makan City mit aktuellen Grundrissen, Lageplänen, Preisen und einer projektbezogenen Auswahl auf Deutsch.

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