Sharjah oder Dubai: Immobilien kaufen im Vergleich

Preiswerte richtig lesen

Der Sharjah-Wert ist eine aus veröffentlichten Marktdaten abgeleitete Schätzung über wenige erfasste Teilmärkte. Der Dubai-Wert basiert auf registrierten Verkäufen eines Monats. Die Zahlen sind daher nicht methodisch identisch und dürfen nicht wie ein exakter Eins-zu-eins-Vergleich behandelt werden.

Vergleichen Sie stattdessen ähnliche Immobilientypen, Baujahre und Lagen. Ein Apartment in einer etablierten Dubai-Waterfront-Lage ist nicht mit einer frühen Off-Plan-Phase in Sharjah vergleichbar. Rechnen Sie außerdem mit dem vollständigen Budget einschließlich Gebühren und späterer Service Charges.

Angebot an Apartments, Townhouses und Villen

Dubai bietet eine sehr große Auswahl von Studios bis zu Premium-Villen, sowohl fertiggestellt als auch Off-Plan. In Sharjah konzentriert sich das Angebot für internationale Käufer stärker auf genehmigte Entwicklungsprojekte.

Dazu zählt Ajmal Makan City in Sharjah Waterfront City mit Apartments, Townhouses und Villen. Lassen Sie für jede Einheit Eigentumsform, Projektgesellschaft und vorgesehenen Eigentumsnachweis im Vertrag bestätigen.

Brutto- und Nettorendite realistisch berechnen

Die Bruttorendite ergibt sich aus Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Für die Nettobetrachtung ziehen Sie Service Charges, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, mögliche Leerstände und weitere Kosten ab und rechnen die Kaufnebenkosten zum eingesetzten Kapital hinzu.

Nutzen Sie für Sharjah und Dubai dieselben Annahmen. So vergleichen Sie Einheiten statt Werbezahlen. Eine prognostizierte Miete oder Wertsteigerung ist keine Garantie.

Mietnachfrage und Zielgruppen

Sharjah spricht häufig Familien und Berufstätige an, die mehr Wohnfläche und ein ruhigeres Umfeld suchen. Dubai hat eine breitere internationale Mieternachfrage und einen etablierten Markt für möblierte sowie kurzfristige Vermietung.

Kurzzeitvermietung ist nicht automatisch erlaubt. Lizenz, Gebäuderegeln, Verwaltung und Projektvorgaben müssen vorab geprüft werden – in beiden Emiraten.

Mietrecht: Planbarkeit und Flexibilität

Sharjah Law No. 5 of 2024 sieht grundsätzlich vor, dass die vereinbarte Miete vor Ablauf von drei Jahren nicht erhöht wird, sofern die Parteien nicht anders vereinbaren. Nach einer akzeptierten vorzeitigen Erhöhung gilt grundsätzlich eine weitere Zweijahresfrist. Danach orientiert sich eine Anpassung am angemessenen Vergleichswert nach den geltenden Regeln.

In Dubai muss eine beabsichtigte Erhöhung mindestens 90 Tage vor Vertragsende mitgeteilt werden und nach dem Smart Rental Index zulässig sein. Für Vermieter bedeutet das: Der Vertrag, die aktuelle Indexlage und die formgerechte Kommunikation sind gemeinsam entscheidend.

Wiederverkauf und Liquidität

Dubai verfügt über den größeren internationalen Käuferkreis und in vielen Lagen über mehr Transaktionen. In Sharjah kann der Verkauf einer spezialisierten oder hochpreisigen Einheit länger dauern. Liquidität und Wertentwicklung hängen jedoch auch in Dubai stark von Preis, Projekt, Baufortschritt und Marktlage ab.

Wo ausländische Käufer Eigentum erwerben können

In Dubai können Ausländer in ausgewiesenen Freehold-Gebieten Eigentum erwerben. Die Eintragung erfolgt über das Dubai Land Department.

Sharjah Law No. 2 of 2022 erweiterte die Eigentumsmöglichkeiten für alle Nationalitäten in genehmigten Entwicklungsgebieten und Projekten. Außerhalb eines bestätigten Freehold-Angebots können andere Rechtsformen relevant sein. Lassen Sie sich die für Ihre Einheit vorgesehene Eintragung schriftlich erklären.

Kaufnebenkosten und Registrierung

In Dubai beträgt die Gebühr für die Registrierung eines Immobilienkaufvertrags grundsätzlich vier Prozent des Vertragswerts; weitere Verwaltungs-, Eigentumsurkunden-, Finanzierungs- oder Vermittlungskosten können hinzukommen.

Auch in Sharjah wird für internationale Käufer häufig mit rund vier Prozent als regulärem Orientierungswert gerechnet. Zeitlich begrenzte Aktionen können die Gebühr reduzieren. Fordern Sie für die konkrete Transaktion eine aktuelle Kostenaufstellung mit Empfänger und Fälligkeit an.

Off-Plan-Unterlagen prüfen

Bei einem noch nicht fertiggestellten Objekt sollten Projektregistrierung, Vertragspartner, Einheit, Zahlungsplan, Zahlungsempfänger, Baufortschritt und Übergabetermin zusammenpassen. Der Ratgeber zum Off-Plan-Kauf in Sharjah zeigt die wichtigsten Prüfschritte.

• Genaue Einheitenbezeichnung und aktueller Lageplan
• Vollständiger Kaufpreis und sämtliche Gebühren
• Raten, Fälligkeiten und bestätigter Zahlungsempfänger
• Übergabetermin, Leistungsumfang und Regelung bei Verzögerung

Eigenkapital und Beleihungsgrenzen

Für Expatriates nennt die Zentralbank bei der ersten selbst genutzten Immobilie bis 5 Millionen AED eine maximale Beleihung von 80 Prozent, darüber 70 Prozent. Bei weiteren beziehungsweise Investmentimmobilien liegt die Obergrenze bei 60 Prozent; bei Off-Plan-Finanzierungen grundsätzlich bei 50 Prozent.

Diese Grenzen sind kein Finanzierungsversprechen. Besonders Käufer mit Wohnsitz in Deutschland sollten früh klären, welche Bank das gewählte Projekt finanziert, welche Unterlagen verlangt werden und wann eine verbindliche Zusage möglich ist.

Golden Visa über Immobilienbesitz

Für eine zehnjährige Golden Residency nennt die zuständige Bundesbehörde Immobilienbesitz im Gesamtwert von mindestens 2 Millionen AED. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch finanzierte oder genehmigte Off-Plan-Immobilien berücksichtigt werden.

Das Visum entsteht nicht automatisch mit dem Kauf. Eigentumsnachweis, Projekt- oder Entwicklerzulassung, Finanzierung, Krankenversicherung und weitere persönliche Anforderungen müssen im Antragszeitpunkt erfüllt sein.

Service Charges und Versorgung

In Dubai lassen sich genehmigte Service Charges vieler Gebäude über Systeme der zuständigen Immobilienbehörde nachvollziehen. In Sharjah sollten Sie aktuelle Sätze, Leistungsumfang und Abrechnung direkt für das Projekt anfordern.

Strom, Wasser und Kühlung hängen stark von Größe, Nutzung, Tarif und technischer Lösung ab. Pauschale Monatswerte sind für einen seriösen Vergleich ungeeignet.

Steuerliche Folgen für Käufer aus Deutschland

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist zum 31. Dezember 2021 außer Kraft getreten. Für in Deutschland steuerlich Ansässige können Mieteinnahmen, Verluste und ein späterer Verkauf daher deutsche Steuerfolgen haben.

Die Einordnung hängt von Ansässigkeit, Nutzung, Eigentumsstruktur, Finanzierung und Haltedauer ab. Lassen Sie den konkreten Fall vor dem Kauf von einer Fachperson mit Erfahrung in deutschem und grenzüberschreitendem Steuerrecht prüfen.

Pendeln zwischen Sharjah und Dubai

Fahrzeiten zwischen beiden Emiraten schwanken stark. Im Berufsverkehr können Strecken deutlich länger dauern als außerhalb der Hauptzeiten. Testen Sie den Weg zwischen der konkreten Adresse und Ihrem Arbeitsplatz zu den realen Pendelzeiten.

Lebensstil, Schulen und Versorgung

Sharjah wird häufig als ruhiger und familienorientierter wahrgenommen. Dubai bietet ein dichteres internationales Freizeit-, Gastronomie- und Dienstleistungsangebot. Beide Emirate verfügen über Schulen und medizinische Einrichtungen, doch Auswahl und Fahrwege unterscheiden sich je nach Lage erheblich.

Bei Küstenprojekten wie Sharjah Waterfront City kommen Wasserlage, Promenade und Freiflächen als mögliche Vorteile hinzu. Prüfen Sie dabei, was bereits nutzbar und was erst geplant ist.